【都心一等地オーナー様へ】「高評価だが売れない」は要注意！

複雑化した法人株式と不動産M&Aが導く未来

都心の一等地不動産を法人で保有されているオーナー様へ。貴社の不動産は、その立地から高い評価を受けていることでしょう。
しかし、その法人株式が複数の方で保有されており、「評価額は高いけれど、いざ売却となると話が進まない」、あるいは「このままでは株主がさらに細分化してしまう」といった潜在的なお悩みを抱えていませんか？

このような状況は、都心一等地の不動産を保有する法人特有の課題であり、放置すると将来的な事業承継や資産のスムーズな処分をさらに困難にしてしまう可能性があります。

私たち不動産M&Aパートナーズ株式会社は、まさにそのような複雑な状況にある法人オーナー様のために、「不動産M&A」という解決策をご提案します。このコラムでは、株主が細分化していくリスクに警鐘を鳴らし、不動産M&Aがいかにその課題を解決し、貴社の未来を拓くかをご説明します。

「高い評価額」の裏に潜むリスク：株式細分化の落とし穴

都心の一等地不動産を保有する法人の株式は、その含み益により高い評価額を持つことがほとんどです。しかし、これが複数の株主によって保有されている場合、以下のような「高評価ゆえの落とし穴」が存在します。

「売却したい」と思っても意見がまとまらない:
株主が複数いる場合、不動産の売却や事業の方向性について、全員の意見を一致させることは極めて困難です。ある株主は現金化を望み、別の株主は長期保有を希望するなど、それぞれの思惑が複雑に絡み合い、最終的に何も決められない「塩漬け」状態に陥るケースが多々あります。
相続発生による株主のさらなる細分化:
現時点でも複数の株主がいる状況で、相続が発生するとどうなるでしょうか？相続人の数が増えるにつれて、株式はさらに細かく分割され、株主の数は加速度的に増えていきます。こうなると、株主間の合意形成は一層困難になり、意思決定はほぼ不可能になるでしょう。
会社のガバナンス低下と経営の停滞:
株主の意見がまとまらない状況は、会社の迅速な意思決定を阻害し、ガバナンス（企業統治）を低下させます。結果として、事業の成長戦略を描けなくなったり、最適なタイミングでの経営判断が遅れたりするなど、企業価値そのものを毀損してしまうリスクがあるのです。

貴社の不動産が今、高く評価されているとしても、その出口戦略が描けていないのであれば、それはまさに「時間との勝負」と言える状況なのです。

不動産M&Aが複雑化した法人株式と都心不動産の課題を解決する「唯一無二の選択肢」

このような複雑な状況を解決し、法人と株主の皆様にとって最適な未来を築くために、不動産M&Aは非常に有効な選択肢となります。

複数株主からの「まとめて売却」を実現: 不動産M&A（特に株式譲渡）は、個別不動産を売却するのではなく、法人そのものの株式を買い手に譲渡する手法です。これにより、個々の株主がバラバラに株式を売却するのではなく、まとまった形で全株式（あるいは過半数株式）を売却することが可能になります。これにより、全株主の合意形成を促進しやすくなり、意思決定の停滞を打破できます。
全株主への公平・平等・明瞭な売却資金配分とトラブル回避: 株式譲渡によるM&Aの場合、売却代金は株式の持ち株比率に応じて、すべての株主に対し公平かつ平等に配分されます。これにより、個別の不動産売却では生じがちな、特定の株主への不公平感や、それに伴う金銭トラブルのリスクを大幅に回避できます。また、売却プロセスが明確であり、資金の配分が明瞭であるため、透明性の高い取引が実現します。
高い株価評価を「手取り」に直結: 都心一等地不動産は、法人の含み資産として高い価値を持ち、それが株式評価額に反映されています。不動産M&Aによる株式譲渡は、この高い株式評価額を、オーナー様（個人株主）の手元に約20%の税率で直接もたらします。通常の不動産売却後の会社清算時に発生する最大55%の税負担と比較すると、手取り額を大幅に増やせるため、株主間の利益相反を軽減し、売却へのインセンティブを高めることができます。
ガバナンス問題と事業承継の同時解決: M&Aにより、新たな買い手（経営者）に株式が譲渡されることで、株主構成がシンプルになり、ガバナンスが改善されます。これにより、会社の意思決定が迅速になり、事業の成長戦略を再度描けるようになります。また、後継者不在で悩んでいたオーナー様にとっては、事業承継の課題も同時に解決できる、まさに「一石二鳥」の選択肢となるのです。
不動産と事業の価値を最大化する専門性: 不動産M&Aは、単なる不動産取引でも、単なるM&Aでもありません。不動産の専門知識とM&A（金融・税務・法務）の専門知識の両方が必要です。不動産M&Aによって、都心一等地の不動産が持つ本来の価値と、それに紐づく法人の事業価値を最大限に評価し、最適な買い手を見つけることが可能です。

複雑な局面を乗り越える不動産M&Aパートナーズ株式会社の強み

株主が複数に分かれている法人での不動産M&Aは、より高度な交渉力と調整能力、そして専門知識が求められます。私たち不動産M&Aパートナーズ株式会社は、そのような複雑な局面を乗り越えるための以下の強みを持っています。

金融と不動産のプロフェッショナルによる連携： 金融業界出身者と不動産業界出身者がチームを組み、都心一等地不動産の適正な評価はもちろん、複数の株主間の利害調整、最適なスキーム構築、税務メリットの最大化まで、専門知識をもって多角的にサポートします。
「重要事項説明」を徹底した安心のプロセス： 不動産M&Aにおいて最も重要な、対象不動産に関する「重要事項説明」を徹底。買い手側も安心して検討できる透明性の高い情報提供を行うことで、スムーズな成約と、売却後のトラブルリスクの最小化に貢献します。
明瞭な料金体系と「着手金無料」： ご相談から契約成立まで費用が発生しない「着手金無料」の料金体系を採用。さらにアドバイザリー手数料は不動産仲介手数料に準拠し、不動産価格の3%を上限とすることで、オーナー様が安心してご相談いただける環境を整えています。

まずは無料相談から。未来への一歩を踏み出しませんか？

都心一等地の不動産を保有する法人の株式が細分化していくリスクは、時間と共に増大します。貴社の未来を、そして株主の皆様の利益を最大化するためにも、「今」動き出すことが重要です。

私たちは、単なる不動産仲介会社ではありません。貴社の複雑な状況を深く理解し、不動産とM&Aの両面から最適な解決策を導き出すパートナーです。

どんな小さな疑問やご不安でも構いません。まずは、お気軽にお問い合わせフォームよりご相談ください。秘密は厳守いたします。

投稿者プロフィール

岡本尚徳: 執行役員 COO
関西大学卒業後、大手不動産仲介会社にて不動産仲介業務を経験、その後一般事業法人の不動産部門にて収益物件の購入、開発、管理等を担当。
また不動産ファンドでのファンド運営にかかわり、ゲームソフト会社の関連不動産会社の代表を経験。自身でも不動産管理会社、不動産仲介会社を経営するなど不動産に関する業務全般に精通。
宅地建物取引士 / 公認不動産コンサルティングマスター / 関西大学不動産会副幹事長